Wohnungseigentümer sind baurechtliche Nachbarn

Der Sachverhalt

Die Kläger wenden sich gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für einen Dachumbau. Sie sind Miteigentümer eines mit einem fünfgeschossigen Flachdachgebäude bebauten Grundstücks und Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung im 2. OG des Gebäudes steht im Sondereigentum der Kläger. Das Gebäude hält zum Grundstück der Beigeladenen einen Grenzabstand von mehr als 12 m ein. Die Beigeladene ist – gemeinsam mit ihrem Ehemann - Miteigentümerin des westlich an das Grundstück der Kläger angrenzenden Grundstücks. Im Januar 2013 beantragte die Beigeladene die Erteilung einer Baugenehmigung für den Umbau des Daches. Im Zuge der Anhörung wendeten die Kläger ein, der Abstand zwischen dem bestehenden Gebäude und ihrem Grundstück sei zu gering. Die Beklagte wies die Einwendungen zurück und erteilte die beantragte Baugenehmigung. Der Widerspruch der Kläger blieb erfolglos. Im April 2014 erhoben die Kläger Anfechtungsklage. Zwischenzeitlich stellte die Beklagte die Bauarbeiten ein, da die Beigeladene den Bau abweichend von der Baugenehmigung ausführte. Sie stellte daraufhin einen Nachtragsbauantrag. Die Kläger wiederholten ihre Einwendungen und machten zusätzlich geltend, es bestehe kein ausreichender Brandschutz der östlichen Giebelwand.  Mit Nachtragsbaugenehmigung von Januar 2015 gestattete die Beklagte der Beigeladenen die geänderte Bauausführung und wies die Nachbareinwendungen zurück. Über den Widerspruch der Kläger gegen die Nachtragsbaugenehmigung wurde noch nicht entschieden. Das Verwaltungsgericht Freiburg hob die Baugenehmigung mit Urteil vom 29.10.2015 auf. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus: Die Klage sei zulässig. Insbesondere seien die Kläger als Sondereigentümer gem. § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Die Klage sei auch begründet. Mit Blick auf die Vorschriften des Brandschutzes sei eine die Verletzung nachbarschützender Vorschriften nicht zuverlässig ausschließende Unklarheit der Baugenehmigung gegeben. Außerdem liege ein Verstoß gegen das Abstandsflächenrecht vor.

Hiergegen legten die Beklagte und die Beigeladene jeweils Berufung ein.

Die Entscheidung

Die Berufungen sind nicht begründet (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.07.2017, 5 S 2602/15). Das Verwaltungsgericht hat auf die Anfechtungsklage der Kläger die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zu Recht aufgehoben, denn die Baugenehmigung ist rechtswidrig und verletzt die Kläger dadurch in ihren Rechten.

Die Anfechtungsklage sei zulässig. Insbesondere liege die nach § 42 Abs. 2 VwGO erforderliche Klagebefugnis vor. Die Kläger seien sowohl in ihrer Eigenschaft als Sondereigentümer als auch als Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum klagebefugt, denn nach ihrem Vortrag erscheint eine Verletzung der Vorschriften über die Abstandsflächen und den Brandschutz möglich. Die Klagebefugnis folge aus einer möglichen Verletzung ihrer Nachbarrechte als Sondereigentümer. Die Klagebefugnis als Sondereigentümer würde den Klägern nur fehlen, wenn eine Rechtsverletzung hinsichtlich ihres Sondereigentums offensichtlich ausgeschlossen wäre.

Die Kläger seien darüber hinaus auch als Miteigentümer des im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstücks klagebefugt. Das Grundstück einschließlich des Gebäudes ist nach § 1 V WEG gemeinschaftliches Eigentum, soweit kein Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer oder Eigentum Dritter begründet worden ist. Die einzelnen Wohnungseigentümer sind Bruchteilseigentümer am Gemeinschaftseigentum im Sinne der §§ 741 ff. und §§ 1008 ff. BGB. Inhaber der Rechte und Pflichten aus dem gemeinschaftlichen Eigentum sind nach § 10 Abs. 1 Hs. 1 WEG die einzelnen Wohnungseigentümer.

An der Ausübung ihrer geltend gemachten gemeinschaftsbezogenen Nachbarrechte seien die Kläger auch nicht durch die Regelung in § 10 Abs. 6 S. 3 WEG gehindert. Es handle sich nicht um Rechte, die ausschließlich von der Gemeinschaft der Eigentümer in gesetzlicher Prozessstandschaft für die Kläger geltend gemacht werden können. Denn der Gemeinschaft der Eigentümer stehe insoweit weder die sog. geborene Ausübungsbefugnis noch eine sog. gekorene Ausübungsbefugnis zu. Der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe die geborene Ausübungsbefugnis zu, wenn ihr die gemeinschaftliche Ausübung kraft Gesetzes übertragen worden ist. Sie trete insofern kraft gesetzlicher Ermächtigung als Prozessstandschafter auf. In diesen Fällen sei die Geltendmachung durch die einzelnen Wohnungseigentümer unzulässig. Auch eine gekorene Ausübungsbefugnis stehe der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zu, da die Eigentümerversammlung keinen entsprechenden Beschluss gefasst habe.

Darüber hinaus sei die Anfechtungsklage begründet. Die Kläger werden durch die Baugenehmigung in eigenen Rechten verletzt, weil diese gegen die nachbarschützenden Brandschutzvorschriften des § 27 IV LBO i.V.m. § 7 Abs. 1 Nr. 1 LBOAVO verstößt.

Fazit

Ein Wohnungseigentümer ist sowohl als Sondereigentümer seiner Wohnung als auch als Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum Nachbar im Sinne des öffentlichen Baurechts und damit klagebefugt gem. § 42 Abs. 2 VwGO.

Die Klagebefugnis als Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum wäre zu verneinen, wenn die Ausübung der Rechte der Wohnungseigentümer kraft Gesetzes der Gemeinschaft übertragen ist (sog. geborene Ausübungsbefugnis) oder wenn die Anfechtung der Baugenehmigung durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung vergemeinschaftet worden ist (sog. gekorene Ausübungsbefugnis).

Andreas Klinger
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte PartmbB, Stuttgart

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