Ist ein Gewerbetreibender trotz Lockdowns zur vollen Mietzahlung verpflichtet?

Das Landgericht Mönchengladbach (Aktenzeichen: 12 O 154/20) hat sich Ende des vergangenen Jahres mit der derzeit für viele Gewerbetreibende sehr bedeutsamen Frage auseinandergesetzt, ob der Mieter eines Gewerberaumes während des Lockdowns den vollen Mietzins schuldet. Das Gericht judizierte, dass ein Anspruch auf eine nachträgliche Vertragsanpassung in Höhe der Hälfte der vereinbarten Miete besteht, wenn der Mieter angesichts behördlicher Regelungen zur vorübergehenden Stilllegung seines Betriebs gezwungen wird und damit eine verlustfreie Verwendung der Mietsache aus Sicht eines objektiven Unternehmers ausgeschlossen ist.

Welcher Sachverhalt lag der Entscheidung des Landgerichts Mönchengladbachs zu Grunde?

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Geschäftshauses und vermietet Gewerberäumlichkeiten. Ein Gewerberaum ist an die Beklagte vermietet, die dort ein Schuhgeschäft betreibt. Aufgrund eines Erlasses des Landes Nordrhein-Westfalen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie wurde die Öffnung von derartigen Ladengeschäften zeitweilig untersagt. Infolgedessen blieb das Schuhgeschäft der Beklagten im Frühjahr 2020 mehrere Wochen geschlossen. Die Beklagte teilte der Klägerin daraufhin mit, dass sie die Mietzahlung bis zur Wiedereröffnung vollständig aussetze. Diese klagte vor dem LG Mönchengladbach den vollen Mietzins ein.

Wie löst das LG Mönchengladbach den Streit?

Die zuständige Kammer des Landgerichts nimmt eine vermittelnde Position ein.

Lockdown ist kein Mangel der Mietsache und führt auch nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages

In der Urteilsbeurteilung wird anfangs der Frage nachgegangen, ob das behördlich verfügte „Betriebsverbot“ einen Mangel der Mietsache darstellt. Dies verneint das Gericht mit der Begründung, dass hierdurch die baulichen Gegenseiten und die Lage der Mietsache nicht tangiert würden, sondern einzig die Betriebsart des jeweiligen Mieters, was in den alleinigen Risikobereich des Mieters falle. Daran anknüpfend stellt das Gericht klar, dass die Betriebsuntersagung nicht zu einer (temporären) Nichtigkeit des Mietvertrages führe. Die behördlichen Maßnahmen zielten schließlich auf die Art des geführten Betriebes an, nicht aber auf das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter.

Keine Befreiung von der Leistungspflicht wegen Unmöglichkeit

Die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses nach Auffassung des LG Mönchengladbachs nicht wegen Unmöglichkeit entfallen. Eine solche Unmöglichkeit wäre gegeben, wenn es der Klägerin unmöglich wäre, ihren mietvertraglichen Verpflichtungen entsprechend zu leisten. Dies treffen auf vorliegenden Fall nicht zu, weil den Vermieter zwar eine Gebrauchsgewährungspflicht treffe, das Verwendungsrisiko allerdings ausschließlich dem Mieter zufalle.

Anspruch auf nachträgliche Vertragsanpassung wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage

Um ein für die Beteiligten ein beidseitig gerechtes Ergebnis zu erzielen, greift das LG Mönchengladbach auf das Instrument der „Störung der Geschäftsgrundlage“ in § 313 BGB zurück. Es bejaht im vorliegenden Sachverhalt, dass

  • sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und
  • die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätte, wenn sie die Veränderung vorausgesehen hätten und
  • einem Teil unter der Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann

Rechtfolge einer solchen Störung der Geschäftsgrundlage ist, dass der Beklagten ein Anspruch auf nachträgliche Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB zugestanden wurde. Das Risiko der Betriebsuntersagung falle gleichermaßen außerhalb der Risikosphäre von Mieter und Vermieter. Dies lasse es als angemessen erscheinen, den Mietvertrag für die Dauer des „Shutdowns“ auf die Hälfte des geschuldeten Mietzinses anzupassen. Für den nachfolgenden Zeitraum, in welchem der Schuhladen unter Einschränkungen wiedereröffnen durfte, lehnte das Gericht eine nachträgliche Vertragsanpassung ab. Mit zumutbarer Modifikation des Geschäftsmodells während der Lockerungsphasen könnten Verluste abgefedert werden. Etwaige Gewinnausfälle lasteten dann alleine auf dem Mieter.

Auswirkungen auf die Praxis:

Wie auch LG Mönchengladbach rekurrierten einige Gerichte bei Streitigkeiten wegen Zahlungsverpflichtungen aus Dauerschuldverhältnissen im Rahmen Corona bedingter Einschränkungen bei der Vertragsdurchführung die Rechtsfigur der „Störung der Geschäftsgrundlage“. Auch in anderen Sachverhalten wurde entschieden, dass die Vertragsbeteiligten einen Anspruch auf nachträgliche Vertragsanpassungen haben können, etwa im Rahmen vom Fitnessstudioverträgen (AG Ibbenbüren, Urt. v. 27.11.2020 – 3 C 300/20; LG Würzburg, Urt. v. 23.10.2020 – 1 HK O 1250/20)

Sven Bornefeld
Rechtsanwalt
Gaßmann & Seidel Rechtsanwälte PartmbB, Stuttgart

 

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