Abmahnungen im Mietrecht

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat kürzlich entschieden, dass Mieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer unberechtigten Abmahnung haben (Urteil vom 20.02.2008, gerichtliches Akzenzeichen: VIII ZR 139/07).

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter eine Abmahnung erhalten, weil sich Nachbarn über ihn wegen Ruhestörung beschwert hatten. Dem Mieter wurde zur Last gelegt, die in der Hausordnung vorgeschriebenen Ruhezeiten nicht eingehalten und das Fernsehgerät überlaut eingestellt zu haben. Die Vermieterin drohte dem langjährigen Mieter, bei wieder- holtem Verstoß die fristlose Kündigung auszusprechen.

Der Mieter, der die Vorwürfe bestritt klagte dagegen. Der BGH wies die Klage nun ab.

Was seit Jahren im Arbeitsrecht anerkannt ist und Arbeitnehmern zuerkannt wird, hat der Bundesgerichtshof nun für Mieter abgelehnt.

Auswirkungen auf die Praxis

Mieter haben damit keine Möglichkeit, vor dem Ausspruch einer Kündigung feststellen zu lassen, ob der Vermieter eine Abmahnung zu Unrecht ausgesprochen hat. Sie müssen stattdessen mit der Unsicherheit leben, dass erst in einem Prozess gegen eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter geprüft wird, ob der Vermieter berechtigt war, eine Abmahnung diesen Inhalts zu erteilen.

Auf der einen Seite ist es zwar richtig, dass eine Abmahnung für den Mieter nicht die gleiche Beeinträchtigung darstellt wie für den Arbeitnehmer. Es muss jedoch bezweifelt werden, ob deshalb tatsächlich keinerlei Feststellungsinteresse für den Mieter angenommen werden kann.

Viele Mieter scheuen das Risiko eines Kündigungsprozesses. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs wird diese Zurückhaltung wahrscheinlich noch verstärken und dazu führen, dass viele Mieter lieber freiwillig ausziehen, wenn es nach einer unberechtigten Abmahnung zu einer Kündigung kommt.

Ebenso gefährlich kann es für den Mieter nämlich sein, auf das eigene Rechtsempfinden zu vertrauen und davon auszugehen, dass es sich um eine unberechtigte und damit unbeachtliche Abmahnung handelt. Wer als Mieter mit dieser Argumentation in einem Kündigungsverfahren auftritt, kann schnell eines Besseren belehrt werden. Ein Irrtum über die Richtigkeit der Abmahnung wird in der Regel nicht beachtet und kann zu einem kostspieligen verlorenem Kündigungsprozess führen.

Tipp

Auch wenn eine (isolierte) Klage des Mieters auf Feststellung der Unwirksamkeit einer Abmahnung nicht möglich ist, sollte der Mieter eine Abmahnung gegebenenfalls anwaltlich überprüfen. Er sollte festzustellen lassen, ob der Vermieter zu Unrecht abgemahnt hat, wie der Mieter sich auf die Abmahnung hin verhalten sollte und ob eine Kündigung des Mietverhältnisses droht.


Mirco Bunzel
Rechtsanwalt

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