Zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei Eigentümerbeschluss

Die Entscheidung

Das Landgericht München I hat in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden, dass die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz dafür haben, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei Bauträgerverträgen an sich zu ziehen (Endurteil vom 07.04.2016 - Aktenzeichen 36 S 17586/15). Nach der Entscheidung ist ein entsprechender Beschluss der Eigentümer nichtig. Es verbleibt deshalb bei dem Grundsatz, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch jeden einzelnen Eigentümer erfolgen muss.

Hintergrund der Entscheidung ist das typische Problem bei Wohnungseigentümergemeinschaften, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zwar gerade nicht das Sondereigentum (i.d.R. die Wohnung) des einzelnen Eigentümers/Käufers betrifft, sondern - schon begrifflich - einen wichtigen Bezug zum Gemeinschaftseigentum aufweist (dessen Verwalter grundsätzlich eigentlich allen Eigentümern zusteht). Andererseits hat aber auch das Landgericht herausgearbeitet, dass die Abnahme als wichtiger Bestandteil des Bauträgerkaufvertrags und dessen Abwicklung dennoch ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer/Käufer obliegt. Der individualvertragliche Charakter der Abnehmerverpflichtung und ihre untrennbare Verflechtung mit rein individuellen Rechten und Pflichten des Erwerbers aus dem Bauträgervertrag überwiegt.

 

Auswirkungen auf die Praxis

Obwohl sowohl Eigentümergemeinschaften, als auch (vor allem) Bauträger häufig darauf hinarbeiten, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums einheitlich zu gestalten, statt eine Vielzahl von - womöglich sich widersprechenden - Abnahmeerklärungen zu ermöglichen, stellt sich die Rechtsprechung dagegen.

Inzwischen entspricht es der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung, dass Klauseln in Bauträgerverträgen, die das Abnahmerecht des Käufers für das gemeinschaftliche Eigentum auf Dritte übertragen sollen, in der Regel gegen AGB-Recht verstoßen und als unwirksam eingestuft werden.

Zu dieser restriktiven Linie reiht sich die Entscheidung des Landgerichts München nun ein, dass dies auch nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich sein soll.

Auf der anderen Seite ist die Frage der Beschlusskompetenz noch nicht höchstrichterlich entschieden, sodass abzuwarten bleibt, ob auch der BGH die Meinung des Landgerichts München teilt. Eine Entscheidung dazu ist jedoch nicht absehbar.

 

Tipps für die Praxis

Eigentümer sollten sich nicht von der Eigentümergemeinschaft, Verwaltern oder Bauträgern einreden lassen, dass es Sache der Gemeinschaft sei, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen. Sowohl die Abnahme des Sondereigentums, als auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist ausschließlich das Recht des einzelnen Eigentümers/Käufers.

Besonders prekär ist die Situation, wenn dennoch eine unwirksame Klausel im Bauträgervertrag enthalten ist und alle Beteiligten bislang davon ausgegangen waren, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums schon auf einer solchen Grundlage erfolgt ist. Der BGH hat für diese Fälle bereits ausdrücklich entschieden, dass mit Unwirksamkeit der Klausel auch keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist. Dies wiederum hat zur Folge, dass auch keine Gewährleistungsfristen abgelaufen sein können, weil diese erst mit einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums beginnen.

Es gibt deshalb verschiedene gerichtliche Entscheidungen, nach denen viele Jahre nach der vermeintlichen Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger geltend gemacht werden konnten. Eigentlich verjähren Mängel am Bauwerk innerhalb von 5 Jahren.

Es kann sich insbesondere für Eigentümergemeinschaften deshalb lohnen, bei spät entdeckten Mängeln am Gemeinschaftseigentum, deren Beseitigung der Bauträger mit Hinweis auf die Verjährung abgelehnt hat, noch einmal prüfen zu lassen, ob Verjährung tatsächlich eingetreten ist. Dies ist eine Frage des Einzelfalls und des jeweiligen Kaufvertrags mit dem Bauträger.

 

 

Mirco Bunzel
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet-
und Wohnungseigentumsrecht
Anwaltskanzlei Gassmann & Seidel, Stuttgart

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