Rückwirkende Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 09.07.2010 (Aktenzeichen: V ZR 202/09) entschieden, dass eine rückwirkende Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln durch Beschluss grundsätzlich unzulässig ist. Er hat ebenso entschieden, dass eine Änderung der Kostenverteilungsschlüssel ausdrücklich geschehen muss, und nicht versteckt in einer Abrechnung, die die neuen Schlüssel enthält.

Die Eigentümer hatten in der Eigentümerversammlung u.a. beschlossen, die Abrechnung für das Vorjahr zu genehmigen. In dieser Abrechnung waren Kostenverteilungsschlüssel enthalten, die von dem in der Teilungserklärung eigentlich vorgesehenen Verteilungsschlüssel abwichen. Die Teilungserklärung hatte eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile vorgesehen. In der Abrechnung wurden stattdessen die Kosten u.a. verteilt nach „Miteigentumsanteilen ohne Motel“ und „Einheiten“. Der BGH bestätigte die Ungültigkeit eines solchen Beschlusses.

Auswirkung auf die Praxis

Immer wieder tauchen in Hausgeldabrechnungen (und Wirtschaftsplänen) Verteilungsschlüssel auf, die der Verwalter oder die Eigentümer als gerecht oder sachlich richtig empfinden. Nicht immer gehen diese Verteilerschlüssel jedoch einher mit der vorgesehenen Kostenverteilung aus der Teilungserklärung.

Dabei ist es hinsichtlich der Betriebskosten und Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs.3 WEG durchaus zulässig, die Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, dies aber nur unter bestimmten Voraussetzungen, die der BGH in seiner Entscheidung herausgearbeitet hat:

1. Die Änderung der Kostenverteilerschlüssel muss ausdrücklich beschlossen werden und sich nicht nur aus der Abrechnung oder dem Wirtschaftsplan ergeben.

2. Die Änderung darf keine Zeiträume betreffen, die schon abgeschlossen sind. D.h., dass sich jeder Eigentümer grundsätzlich darauf verlassen darf, dass die Verteilerschlüssel der Abrechnung denjenigen Verteilerschlüsseln entsprechen, die sich aus dem damals geltenden Wirtschaftsplan ergeben. Eine Abrechnung für das Jahr 2010 muss also grundsätzlich so gestaltet sein, wie der Wirtschaftsplan für das Jahr 2010 es auch vorgesehen hat.

Ausnahmen gelten dann, wenn kein Vertrauensschutz für die Kostenverteilungsmaßstäbe der Vergangenheit gegeben ist. Das ist z.B. der Fall, wenn der Wirtschaftsplan aus 2010 rechtswidrige Verteilungsmaßstäbe enthielt, die von der Teilungserklärung abgewichen sind.

Tipp

Wer glaubt, dass die in der Eigentümerversammlung beschlossene Kostenverteilung nicht korrekt war, hat nur einen Monat Zeit, dagegen vorzugehen. Nur wenn innerhalb der Fristen des § 46 Abs.2 WEG eine Anfechtungsklage erhoben worden ist, können falsche Beschlüsse für ungültig erklärt werden. Nach Ablauf der Frist gelten die Beschlüsse als korrekt und sind nur unter ganz engen Voraussetzungen noch aufhebbar, etwa wenn sie nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig sind.

Ob die Einlegung einer Anfechtungsklage tatsächlich sinnvoll ist und wie das Verfahren richtig betrieben werden muss, sollte ein Rechtsanwalt beurteilen.

Mirco Bunzel
Rechtsanwalt
und Fachanwalt für Miet-
und Wohnungseigentumsrecht