Leitlinien des BGH zu Kündigungen von Wohnraum wegen Berufs- oder Geschäftsbedarf

Die Entscheidung

In zwei kürzlich veröffentlichten Urteilen hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur Zulässigkeit von Kündigungen von Wohnraum präzisiert, wenn wegen Berufs - oder Geschäftsbedarf gekündigt wird.

In den beiden Entscheidungen ging es um Kündigungsfälle, die von den Regelbeispielen des § 573 Abs.2 BGB (Eigenbedarf/Verwertungskündigung) nicht abgedeckt waren.

Der BGH hatte 2012 dabei entschieden, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zulässig sei, um die Wohnung der Ehefrau des Vermieters zur Verfügung zu stellen, damit diese ihre Anwaltskanzlei dorthin verlegen konnte. Der BGH argumentierte damals, dass das begründete Interesse gemäß der Generalklausel aus § 573 Abs.1 BGB den in § 573 Abs.2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig sei.

Der BGH stellt nunmehr klar, dass für solche Fälle nicht ohne Weiteres eine Kündigung nach der Generalklausel des § 573 Abs.1 BGB möglich ist, sondern im immer Einzelfall abgewogen werden muss, ob eine Kündigung eher dem Eigenbedarf nach § 573 Abs.2 Nr.2 BGB oder eher der Verwertungskündigung nach § 573 Abs.2 Nr.3 BGB entspricht. Der Berufs - oder Geschäftsbedarf sei kein ungeschriebener Fall eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses, entgegen einer verbreiteten Praxis.

 

Auswirkungen auf die Praxis

Unter Berücksichtigung dieser Entscheidung wird es schwieriger sein, Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen durchzusetzen, die nicht den klassischen Fällen des Eigenbedarfs entsprechen, also nicht dazu dienen, die Räume für den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zur Verfügung zu stellen.

Während bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder einer Kündigung, die dem Regelbeispiel des Eigenbedarfs ähnlich ist, es nur auf "ein nachvollziehbares Interesse" des Vermieters an der Nutzung der Wohnung ankommt, ist es bei einer Verwertungskündigung so, dass der Vermieter "einen erheblichen Nachteil" erleiden muss. Die Unterscheidung der beiden Kündigungsgründe ist deshalb maßgeblich dafür, welche Hürden der Vermieter für ein ausreichendes Kündigungsinteresse überwinden muss.

 

Tipp

Insbesondere bei der Formulierung der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben wird es darauf ankommen, ob sich der Kündigungsgrund näher eine Verwertungskündigung befindet oder einen besonderen Fall der Eigenbedarfskündigung darstellt.

In diesem Sinne ist besondere Vorsicht geboten, wenn Vermieter atypische Kündigungsgründe aufführen, um ein Wohnraummietverhältnis zu beenden.

Spiegelbildlich lohnt es sich bei der Prüfung einer eingegangenen Kündigung, ob diese tatsächlich ohne Weiteres ein Vermieterinteresse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet und ob der Vermieter gegebenenfalls alle Voraussetzungen für seinen Kündigungsinteresse schriftlich dargelegt hat.

 

Mirco Bunzel
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht
Anwaltskanzlei Gaßmann & Seidel, Stuttgart

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